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徐高:土地垄断是房价上涨根本原因

责任编辑:传媒使者 来源:第一传媒 发表时间:2016-10-07

  面对当前房价快速上涨的局面,调控政策宜疏不宜堵。短期内,通过稳增长政策带动实体经济投资意愿,分流地产市场资金是上策。在土地的垄断供应制度不能改变的情况下,房价长期下降既不可能,也更不应该成为政策追求的目标。

  

土地垄断是房价上涨根本原因

 

  土地垄断是房价上涨根本原因  近十年来,房价的快速上涨时不时成为各方关注的焦点。现在又到这样的时候了。今年8月,全国70个大中城市新建住宅价格同比增长7%,逼近了2013年上一轮地产景气高点时的增长率。同期,一线城市新房房价同比增长率更是接近30%,远超过上一次房价涨幅的高点。此外,今年上半年我国7.5万亿的人民币新增贷款中,有超过30%是房屋按揭贷款。房价的快速上涨,以及信贷投放向地产行业的集中,让人担忧国内地产市场是否已经进入了泡沫化状态,国内经济是否已为地产行业所绑架。相应的,对地产政策的争论正在逐步升温。

  地产行业究竟有没有泡沫,风险有多大,政策该如何调控?回答这些问题需要冷静的分析,而非情绪化的渲染。尽管现在铺天盖地都是地产泡沫的言论,但别忘了,就在一年多前,舆论还普遍看空房价,认为国内地产市场已经越过了大拐点,会长期向下。从过往经验来看,对地产这个与每个人生活都息息相关的行业,主流观点往往难以保持中立而有所偏颇。政策受其影响,往往陷入周期性的收放循环,治标不治本。过去十年我国地产市场的数轮大起大落均与之相关。

 

  房价上涨缘于土地供给,而非货币

 

  对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月,国内对地产前景普遍极度悲观的时候,笔者曾从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是,推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化,房价长期上涨的趋势就无法逆转。今年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。

  看不到房价攀升背后的长期供需矛盾,而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长,是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确,房价涨幅与货币信贷增长之间有极高的相关性。如果数据看得足够仔细,可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系,更不意味货币是因、房价是果。

  货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买力。如果房价真是因货币而涨,我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看,从2011年1月至今,我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只有可怜的累计4%。如果货币推升了房价,没有理由只是主要在一线城市表现其威力。有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性,所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前,有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。

  事实上,一线大城市因积聚效应,自然地会形成强大向心力。而在我国,诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中,更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说,一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应,一线城市房价焉有不高之理。

  既然货币并非房价长期上涨的主因,就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用,但那仅仅是对需求的短期抑制,而非真正消灭。而货币紧缩同时还会打压地产投资行,导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是,每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。

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